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重磅發布 | 2019中國房地產行業發展白皮書精華摘要（上）
摘要：房地產市場從單一面向多維度方向前行。在多元格局中，房企們要如何調整前進步伐，突圍而出？種種問題，值得我們深思與探討。
隨著房地產行業從高速發展到平穩落地，市場不斷分化、行業集中度逐漸增加，房企在應對融資收緊、債務壓力的同時，還要在規模和利潤中取得平衡。此外， 房地產市場也從單一面向多維度方向前行。在多元格局中，房企們要如何調整前進步伐，突圍而出？種種問題，值得我們深思與探討。
地產融資：監管收緊 債務圍城
以100余家企業作為樣本，統計其公開發布的融資數額，發現2019年上半年房企融資數額達到12309.11億元（含擬融資計劃，下同），其中債券融資達到7602.19億元，占比61.76%。若分月來看2019年4月融資總額最高，達到3309億元，其中債券融資額為1636.29億元，而公司債在債券融資中占比36.76%。4月過后，隨著監管層對融資收緊，融資金額下降明顯。剛剛過去的6月份，房企融資動作進一步減少，錄得的融資金額僅為2074.74億元，環比下跌8.93%。
反觀海外融資，6月有所回升。2019年1到5月，樣本房企海外融資的金額分別為836.67億元、604.46億元、789.94億元、740.10億元和229.64億元。其中23號文發布后，境內融資環境出現明顯收緊態勢，房企積極謀求海外發債上的突破。于此，6月單月海外融資數額出現環比大幅增長，增幅為189.75%，錄得的融資額為665.39億元。
如果從融資期限上審視，2019年上半年房企短期融資（2年以下）占比為25.38%，2-4年期限的融資占比為41.47%；5年及以上年限的融資占比則為33.15%。面對債務兌付壓力，房企的主要信條是解決債務，急于輸血，以緩解緊繃的資金鏈。因此以新的高息債置換到期債務在上半年也較為普遍。當然，如此這般，房企的融資成本也水漲船高。統計發現，2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%。單月來看呈現波動上漲趨勢，其中2月、4月以及6月的融資成本相對較高，分別為7.32%、7.59%、7.48%。若下半年，資金收緊態度不變，房企的融資成本還將進一步升高。
養老地產：撬動13萬億
從當前的養老行業來說，居家養老、社區養老和機構養老是主要的三種養老模式，其中居家養老是主流。一方面是受傳統文化影響，更為重要的還有養老資源的錯配，以及老年人口的資產不足，難以支撐收費較高的養老機構。統計發現，截止2019年6月30日，全國的養老院總數為30664間。其中江西省養老院在全國中所占的比重最高，為8.18%，寧夏最低，為0.23%。如果和老年人口相比較，則可以發現不少老年人口在全國占比較高的省份，其養老院數量卻不一定成正比。
另外，養老地產主要集中在京津冀、長三角、珠三角和川渝四大區域。這些區域相對來說，經濟較為發達，人均可支配收入以及醫療資源優勢比較明顯，因此養老地產數量也相對高一些。
統計發現，在全國的養老院中，月均收費在500-1000元之間的養老機構有22255家，其中有19682家為國營機構，占比88.43%。而其他收費階梯中，民營機構都占據了一定的主導地位，不過數量還是相對有限，而且供應較少。
